Requerimiento fehaciente frente a los ocupantes

Requerimiento fehaciente frente a los ocupantes

El requerimiento fehaciente frente a los ocupantes es fundamental cuando nos encontramos en una situación de ocupación ilegal.

Cuando sufrimos una ocupación, puede ser porque el plazo de vigencia del contrato ha expirado, y el inquilino se niega a abandonar la vivienda, o que el plazo contractual no haya finalizado pero los ocupantes no abonen la renta mensual a la que vienen obligados, entre otros supuestos.

En ambos casos, la vía de actuación más habitual es la del procedimiento judicial de desahucio, siendo imprescindible que el propietario del inmueble requiera previamente a los ocupantes de forma fehaciente.

La importancia del requerimiento según el tipo de ocupación

La exigencia de requerimiento fehaciente frente a los ocupantes tendrá particularidades distintas según el tipo de procedimiento de desahucio frente al que nos enfrentemos:

Desahucio por precario: comunicación de no renovación del contrato

En los desahucios por precario, es decir, aquellos en los que el ocupante no dispone de título alguno que le habilite para residir en la vivienda, es imprescindible que se haya cumplido con el requisito de la comunicación de no renovación del contrato frente al ocupante.

El propietario del inmueble tendrá que requerir fehacientemente al inquilino con una antelación mínima de treinta días respecto a la fecha de finalización del contrato, comunicándole la no renovación del contrato, e instándole para que abandone la vivienda llegada la fecha de finalización.

En caso de que no se requiera al inquilino en plazo y forma, éste podría alegar que se ha producido la renovación tácita del contrato.

También puede ocurrir que el ocupante nunca haya tenido contrato, y se trate de ignorados ocupantes o terceros ocupantes. En ese caso, también habrá que cumplir con el requisito del requerimiento.

Desahucios por falta de pago: enervación del desahucio

En los desahucios por falta de pago, una figura importante es la de la enervación del desahucio. Trata de la posibilidad que tiene el inquilino en el seno de un procedimiento judicial de desahucio de evitar la resolución del contrato y desalojo de la vivienda, abonando las cantidades que tiene pendientes de pago en concepto de rentas de la vivienda.

Sin embargo, el ocupante no siempre podrá beneficiarse de la enervación del desahucio, toda vez que para ello se tienen que cumplir una serie de requisitos:

  • Que no se haya beneficiado el ocupante de la enervación en un momento anterior;
  • Que el demandante haya incumplido su obligación de requerimiento fehacientemente frente a los ocupantes en el plazo de, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda.

Carga de la prueba respecto al requerimiento

Como podemos observar, la figura del requerimiento al inquilino u ocupante es fundamental en este tipo de procedimientos. La falta de cumplimiento de este requisito constituye un motivo de oposición al desahucio, que puede beneficiar al demandado.

Por ello, se tendrá que acreditar por el demandante en el procedimiento judicial que se ha remitido el correspondiente requerimiento fehaciente al domicilio del bien inmueble ocupado.

Sin embargo, cada vez es más común que el demandado alegue no haber recibido dicho requerimiento para beneficiarse de la falta de comunicación. Los motivos que suelen alegar son los siguientes:

  • Ausencia de personas en el inmueble
  • Desconocimiento del significado del aviso de Correos
  • Existencia de actos de vandalismo en los buzones del edificio

En estos casos, será el ocupante quien tenga que acreditar la imposibilidad de recepción del requerimiento. De lo contrario, y por regla general, el demandante se encuentra amparado por la Ley en este tipo de casos.

Novedades jurisprudenciales en materia de recepción del requerimiento

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado recientemente una sentencia que ha establecido las bases sobre esta problemática, a fin de que no pueda avalarse la actitud obstativa del ocupante en lo que respecta a la recepción del requerimiento, con las consecuencias legales que ello conlleva.

De esta manera, el ocupante tendrá que acreditar que no ha existido pasividad, desinterés, negligencia o error en la falta de recepción del requerimiento para que pueda prosperar dicho motivo de oposición.

“Como ha dicho el Tribunal Constitucional no se produce indefensión cuando la omisión o frustración de los actos de comunicación procesal tienen su causa en la falta de diligencia del afectado en la defensa de sus derechos e intereses, bien porque se ha colocado al margen del proceso mediante una actitud pasiva, bien cuando resulte probado que poseía un conocimiento extraprocesal de la existencia del litigio en el que no fue personalmente emplazado.

(…) La naturaleza recepticia, que corresponde a toda notificación o requerimiento, legalmente practicado, exige la colaboración del destinatario, en el sentido de que admita y no obstaculice intencionada o negligentemente su recepción, de manera tal que la frustración de su práctica no responda a causas que le sean directamente imputables y no al requirente. No es posible que la eficacia de un acto jurídico penda de la voluntad del requerido.”

STS núm. 493/2022, 22 de junio

Por todo ello, practicado el requerimiento fehaciente del art. 22 de la LEC, si su no recepción responde a causas imputables al arrendatario, desplegará igualmente su eficacia jurídica.

En cualquier caso, te aconsejamos que, si te encuentras en esta situación, debes contar con el debido asesoramiento de un abogado experto. Realiza tu consulta y un abogado te responderá a la mayor brevedad.

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Requerimiento fehaciente frente a los ocupantes
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Cuando sufrimos una ocupación, puede ser porque el plazo de vigencia del contrato ha expirado, y el inquilino se niega a abandonar la vivienda, o que el plazo contractual no haya finalizado pero los ocupantes no abonen la renta mensual a la que vienen obligados, entre otros supuestos. En ambos casos, la vía de actuación más habitual es la del procedimiento judicial de desahucio, siendo imprescindible que el propietario del inmueble requiera previamente a los ocupantes de forma fehaciente.
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