Enervación de la acción de desahucio

Enervación de la acción de desahucio

En el caso en que se produzca el impago en el pago del alquiler, la acción de desahucio tiene un plazo legal para ser enervada. Si este plazo no se respeta, la parte demandante podrá iniciar los trámites pertinentes para proceder al lanzamiento de la vivienda.

¿Qué es la enervación de la acción de desahucio?

La enervación de la acción de desahucio es una forma que contempla la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su el art. 22 lec, para terminar con el procedimiento de desahucio por impago del alquiler, satisfaciendo la cantidad adeudada al momento.

Es decir, la enervación de la acción de desahucio es un derecho que tiene el inquilino que le otorga el derecho a pagar las rentas impagadas en un plazo determinado y así evitar el desahucio por impago del alquiler. Solo en aquellos procedimientos de desahucio por falta de pago, no siendo de aplicación en un desahucio por precario, por ejemplo.

Con ello, la enervación de la acción de desahucio es una figura que protege al inquilino en el caso en que se atrase en el pago de la renta, puesto que le da un tiempo para regularizar su situación y así evitar ser desahuciado.

La ley de Enjuiciamiento Civil contempla dicha figura en su artículo 22.4, en el que se recoge que lo siguiente:

4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio

Artículo 22.4 LEC

¿Cómo evitar la enervación de la acción de desahucio?

El artículo 22.4 de la LEC establece que no será posible la enervación de la acción de desahucio cuando el arrendatario hubiere enervado la acción de desahucio en una ocasión anterior.

Ello, siempre y cuando el cobro no se hubiere realizado por causas imputables al arrendador.

Asimismo, tampoco será posible la enervación de la acción de desahucio cuando el arrendador hubiera requerido de pago al arrendatario con una antelación mínima de 30 días a la presentación de la demanda de desahucio.

Es decir, para que el propietario pueda impedir la enervación de la acción de desahucio deberá:

  • Requerir al arrendatario con una antelación de 30 días a la interposición de la demanda de desahucio por impago
  • El requerimiento deberá ser por un medio que permita acreditar la recepción del mismo
  • La deuda debe ser de rentas debidas o cantidades asimiladas
  • No impedir el cobro de la cantidad reclamada

[…]Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.[…]

Artículo 22.4 LEC

Plazo para enervar la acción de desahucio

En arrendatario podrá enervar la acción de desahucio siempre que lo haga en el plazo de diez días naturales, contados a partir del día en que se notifique la demanda de desahucio.

Sin embargo, cabe destacar que, en el caso de que el arrendatario no pueda enervar la acción de desahucio podrá solicitar al Juez que se fije un nuevo plazo para la enervación de la acción de desahucio.

Con ello, la enervación de la acción producirá el efecto de suspender el procedimiento de desahucio, pudiendo el arrendador requerir nuevamente al inquilino por impago en cualquier momento.

Por tanto, enervar la acción de desahucio supone para el arrendatario la posibilidad de pagar la cantidad adeudada y seguir disfrutando de la vivienda.

«[…]se debe declarar la doctrina jurisprudencial que se considera infringida, por lo que se reitera que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, o en su caso de declarar enervada la acción de desahucio[…]»

Sentencia Tribunal Supremo de 26 de marzo de 2009

¿Puede el demandante oponerse a la enervación de la acción?

Cuando el demandado pretenda enervar la acción de desahucio, el demandante podrá oponerse a dicha enervación. Alegando los motivos por los que considera que la enervación no procede.

En el caso que el Juez estimara que los argumentos del demandante son fundados, denegará la enervación de la acción y seguirá el procedimiento de desahucio por impago en su tramitación habitual.

Si por el contrario, determina que existe la posibilidad de enervar la acción, el Juez fijará en su auto la cantidad a pagar, así como el plazo en el que deberá hacerse efectivo dicho pago.

5. La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.

Artículo 22.5 LEC
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Enervación de la acción de desahucio
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Enervación de la acción de desahucio
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La enervación de la acción de desahucio es una forma que contempla la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su el art. 22 lec, para terminar con el procedimiento de desahucio por impago del alquiler, satisfaciendo la cantidad adeudada al momento.
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