¿Cómo rescindir un contrato de alquiler por parte del propietario?

¿Cómo rescindir un contrato de alquiler por parte del propietario?

Es habitual que un contrato de alquiler se mantenga durante el tiempo establecido por las partes. Sin embargo, siendo inquilino o propietario puedo cancelar un contrato arrendamiento antes de tiempo. En este blog veremos cómo rescindir un contrato de alquiler por parte del propietario

¿Se puede rescindir un contrato de alquiler?

En numerosas ocasiones cuando somos parte de un contrato de alquiler nos preguntamos si se puede rescindir un contrato de alquiler. La respuesta es sí. Tanto el inquilino como el propietario pueden extinguir contrato alquiler

Sí se puede rescindir un contrato de alquiler. Ante un contrato de alquiler, el arrendatario y el propietario pactan una serie de obligaciones. Así, en caso de incumplimiento de alguna obligación establecida en el contrato se podrá terminar el contrato de alquiler

  • El arrendatario puede rescindir el contrato a los 6 meses del inicio del mismo, sin disponer de unas causas tasadas en la Ley como sucede con la rescisión contrato alquiler por el arrendador
  • El propietario únicamente lo podrá hacer por alguna de las causas tasadas por ley. En el siguiente apartado nos centramos en cómo rescindir un contrato de alquiler por parte del propietario

«El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.«

Artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

¿Cuándo se puede rescindir un contrato de alquiler de vivienda? Causas de rescisión contrato alquiler

A la pregunta de cuándo se puede rescindir un contrato de alquiler de vivienda, hay que matizar que el hecho de extinguir el contrato alquiler, se encuentra regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos

Por lo que, hay que destacar que no se puede terminar el contrato alquiler de cualquier forma y cuando el propietario quiera, sino que existen unos requisitos de cómo rescindir un contrato de alquiler por parte del propietario

Las causas de rescisión del contrato alquiler por parte del propietario son las siguientes:

  • La falta de pago de la renta o de cualquier otra cantidad
  • La falta de haber abonado la fianza o su actualización. Cuando cuando no se haya pagado la fianza del alquiler se podrá rescindir contrato alquiler por el arrendador
  • El inquilino ha realizado obras en la vivienda sin que el propietario haya otorgado su consentimiento, o bien haya provocado daños en el inmueble de forma voluntaria
  • El subarrendamiento de la vivienda
  • Por haberse realizado en la vivienda actividades molestas, insalubres nocivas, peligrosas o ilícitas 
  • Darle a la vivienda un uso diferente del que se ha pactado por contrato
  • Necesidad de recuperar la vivienda para el uso personal. Siempre que se haya previsto en el contrato

Existe una causa especial para rescindir el contrato alquiler por el arrendador: cuándo éste necesite la vivienda para hacer uso de ella.

Es decir, si el propietario tiene la necesidad de hacer uso de la vivienda de forma habitual se puede rescindir un contrato de alquiler. Aunque, deberá notificarlo de forma fehaciente con al menos 2 meses de antelación al inquilino. 

[…]

3. Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

¿Qué pasa cuando se rescinde un contrato de alquiler?

Como ya hemos expuesto, rescindir un contrato de alquiler implica extinguir el contrato alquiler. Por lo que, la ley, ofrece esa posibilidad de desistir/terminar contrato alquiler antes de la fecha estipulada en el contrato.

En la posición de rescisión contrato alquiler por parte del arrendador, y habiéndose cumplido alguna de las causas tasadas expuestas de cómo rescindir un contrato de alquiler por parte del propietario, son dos los documentos que se deberá de formalizar: 

  • Un acuerdo de terminación con liquidación. Es de mutuo acuerdo, por lo que al extinguir contrato de alquiler, el inquilino devuelve las llaves y el propietario devuelve la fianza
  • Un acuerdo de terminación con retención de la fianza. Se puede dar en los casos en que no hay acuerdo entre las partes por ser una de las causas establecidas en la ley

El propietario únicamente lo podrá hacer por alguna de las causas tasadas por ley. En el siguiente apartado nos centramos en cómo rescindir un contrato de alquiler por parte del propietario

¿Cómo rescindir un contrato de alquiler por parte del inquilino?

Por su parte, también podemos encontrarnos en la situación de rescisión del contrato de alquiler por el arrendatario, siendo así el inquilino quien pone fin al contrato. Veremos que en este caso no es igual a cómo rescindir un contrato de alquiler por parte del propietario

La ley permite que el inquilino pueda cancelar contrato alquiler una vez hayan transcurridos al menos seis meses de contrato. Debemos destacar tres cuestiones en este caso:

  • Se deberá informar de que se quiere extinguir el contrato alquiler con una antelación mínima de 30 días, en defecto de pacto
  • Los 6 primeros meses son de obligado cumplimiento
  • Puede darse que las partes pacten algún tipo de indemnización cuando se den este tipo de situaciones, y siempre deberá constar en el contrato

Queda patente la diferencia entre cómo rescindir un contrato de alquiler por parte del propietario y cómo rescindir contrato alquiler por parte del inquilino, siendo que el propietario debe atender a unas causas establecidas en la ley, mientras que el inquilino debe únicamente atender al plazo establecido legalmente. 

Resumen
¿Cómo rescindir un contrato de alquiler por parte del propietario?
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Hay que destacar que no se puede terminar el contrato alquiler de cualquier forma y cuando el propietario quiera, sino que existen unos requisitos de cómo rescindir un contrato de alquiler por parte del propietario.
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