¿Me pueden obligar a vender mi parte de la casa?

¿Me pueden obligar a vender mi parte de la casa?

Son numerosas las ocasiones en que hay varios propietarios sobre unos bienes comunes, y uno de los propietarios quiere vender mientras que el otro no. Pero,¿me pueden obligar a vender mi parte de la casa? En este artículo hablamos sobre ello. 

¿Puede un juez obligar a vender un piso propiedad compartida por varias personas? 

Una de las grandes preguntas que nos hacemos cuando tenemos una propiedad compartida es si puede un juez obligar a vender un piso propiedad compartida por varias personas. 

Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.

Artículo 400 Código Civil

Únicamente cuando no hay acuerdo entre los propietarios, me pueden obligar a vender mi parte de la casa, acudiendo a la vía judicial. Es en estos casos en los que se puede vender una propiedad si un propietario no quiere, ya que ante la imposibilidad de llegar a un acuerdo, se acude a la vía judicial para vender.

El procedimiento judicial para la venta de copropiedad de inmueble acabará siempre, a falta de acuerdo entre los comuneros, en la subasta pública. A su vez, existen unas características determinadas para estos procedimientos:

  • Pueden participar tanto los propietarios como terceros
  • Los terceros deben abonar el 30% del precio del inmueble en un depósito
  • Si el propietario es quien finalmente se queda con el inmueble se le descontará del precio final su parte de propiedad

Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio. […]

Artículo 404 Código Civil

La extinción del condominio. ¿Qué es, y para qué sirve?

¿Qué es un condominio? Es la titularidad compartida entre dos o más personas de un bien determinado. Esta situación de copropiedad puede extinguirse cuando cualquiera de los titulares lo pida, ya que es un derecho irrenunciable de cualquier propietario. 

 ¿Cuáles son las causas de extinción? 

  • Por voluntad de los propietarios, donde se dan situaciones en las que uno renuncia a favor del otro propietario
  • Por la venta de la cosa común a un tercero, dándose un reparto de lo obtenido entre los propietarios
  • Por la división de la cosa común. En este caso se establecen unas cuotas indemnizatorias en función de la participación que cada propietario tenía

¿Cuáles son los impuestos a pagar en la extinción de condominio? 

Una vez extinguido el condominio, el siguiente paso es la tributación por ello. Y es que la extinción del condominio conlleva el pago de unos impuestos. No estamos ante transmisiones patrimoniales, por lo que tributará por el AJD, es decir, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. 

Aunque me pueden obligar a vender mi parte de la casa, y esto resulta ser una transmisión patrimonial, en el caso del condominio no está sujeto al régimen del Impuesto sobre transmisiones patrimoniales, sino al de los Actos Jurídicos Documentados. 

Se tributa por el 1% o 1,5% de cada valor adjudicado en base al valor actual de la vivienda, todo ello según la comunidad autónoma en la que se encuentre.

Copropiedad herencia. Los proindivisos sobre viviendas que forman parte de una herencia

La copropiedad por herencia en relación a los proindivisos sobre viviendas que forman parte de una herencia es la situación donde una propiedad se hereda por partes.

Puede llegar el momento en el que uno de los herederos quiera vender su parte. Imaginemos, hay dos propietarios y uno quiere vender y otro no.

Se podrá proceder a la venta de copropiedad inmueble. Ello no significa que el heredero que no quiera vender lo tenga que hacer, sino que, esta copropiedad por herencia pasará a ser del nuevo comprador. Se situará por tanto, en lugar del antiguo heredero. 

Sin embargo, ante esta situación aparece la figura del Retracto legal, el cual permite al copropietario hacer la misma oferta que el tercero para adjudicarse el bien.

El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos.

Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.

Artículo 1522 Código Civil

¿Qué opciones tengo cuando hay dos propietarios y uno quiere vender y otro no? 

Para vender un inmueble deben haber dado el consentimiento todos los propietarios, por lo que no se puede obligar a vender a un copropietario. Por ello, no me pueden obligar a vender mi parte  de la casa, como hemos comentado, solamente, un juez podrá, mediante un procedimiento judicial de división de la cosa común.

Por ello, es importante intentar llegar a un acuerdo sobre cómo poner fin a la situación de comunidad. 

  • Liquidar la copropiedad, es decir, extinción del condominio, que puede ser a favor de uno de los propietarios
  • Alquilar la vivienda, de forma que se mantiene la copropiedad de la vivienda
  • Vender la vivienda de forma que se produce la extinción del condominio en ese momento

Finalmente, recordar que ante la venta de copropiedad inmueble es importante saber que el heredero o copropietario que no quiere vender tiene el derecho preferente de compra ante a cualquier comprador. 

marzo 19, 2022 ¿Me pueden obligar a vender mi parte de la casa?, Uncategorized No comments yet
suspension desahucios por vulnerabilidad social

Suspensión desahucios por vulnerabilidad social

Recientemente se han prorrogado la suspensión de los desahucios, establecida en el Real Decreto 11/2020, hasta el mes de septiembre, por razón de vulnerabilidad social. Pero ¿qué quiere decir exactamente la suspensión desahucios por vulnerabilidad social? 

¿En qué consiste la especial vulnerabilidad en un desahucio?

El término especial vulnerabilidad es la clave para poder hablar de la suspensión de lanzamiento desahucio.  Y es que, deberemos estar atentos a este término y significado para encajar dentro de los parámetros de la prórroga desahucio.

El Real Decreto 11/2020 establece cuáles son los parámetros para determinar la especial vulnerabilidad, siendo éstos:

  • Que la persona haya pasado a estar desempleada o bien haya sufrido una reducción de empleo por ERTE, que se traduce en la pérdida de ingresos, siendo que la unidad familiar no alcance el 3% del IPREM con carácter general
  • Como mínimo el 35% de los ingresos netos de la unidad familiar se destinen a la renta del alquiler junto con los suministros básicos
  • Que la persona no disponga de ninguna vivienda de su titularidad en España

Por lo que, aquellos quienes hayan acreditado estos parámetros, serán considerados en situación de especial vulnerabilidad y, por lo tanto, pueden beneficiarse de la suspensión desahucio por vulnerabilidad social. 

Principales características del Real Decreto 11/2020

El Real Decreto 11/2020, de fecha 31 de marzo, introdujo varias medidas para ayudar a las familias que se encontraban en situaciones de vulnerabilidad. Las principales características del Decreto 11/2020 fueron las siguientes:

  • Suspensión desahucios por 6 meses
  • Se renovaron automáticamente los contratos de alquiler. Esta prórroga tenía una duración de 6 meses
  • Se aprobó una moratoria también automática en el pago de la renta de las personas que se encontraban en especial vulnerabilidad, siguiendo los criterios mencionados
  • La moratoria del pago de la renta se mantendrá mientras dure la situación de especial vulnerabilidad

Bien es cierto que el Real Decreto 11/2020, estableció una moratoria del pago de la renta de 4 meses. Sin embargo, esta situación se ha ido prorrogando hasta el día de hoy, donde persiste la suspensión desahucio por vulnerabilidad social.

Es por lo que cabe destacar que, con dicha norma, el lanzamiento de vivienda habitual se ha ido aplazando, dando protección a los inquilinos y quienes ocupan las viviendas, quienes han podido beneficiarse de las suspensiones desahucios por vulnerabilidad social.

¿En qué procedimientos se puede aplicar el Real Decreto 11/2020?

El Real Decreto 11/2020 no se aplicará a todos los contratos y relaciones obligacionales. Nos referimos a situaciones concretas en las que se podrá aplicar este decreto y que dé lugar a la suspensión desahucio por vulnerabilidad social:

  • Procedimientos de desahucio por impago de las rentas y/o de los suministros. El contrato de arrendamiento debe estar sometido a la LAU
  • Procedimientos de desahucio por haber expirado el plazo. El contrato de arrendamiento debe estar sometido a la LAU y tendrá la posibilidad de prorrogarse 6 meses

Es decir, aquellos casos en que los inquilinos no han estado satisfaciendo las cuotas de la renta y por tanto son sujetos de un procedimiento de desahucio, así como el consiguiente lanzamiento de la vivienda.

Asimismo, en los casos cuando a los inquilinos ya se les ha finalizado el contrato de arrendamiento y no han abandonado la vivienda.

La suspensión de lanzamiento desahucios

Actualmente la suspensión del lanzamiento desahucio será posible hasta el 30 de septiembre de 2022, después de la aprobación del Real Decreto Ley 21/2021, de 26 de octubre.

Con ello, se prorrogan parte de las medidas en materia de vivienda que se acordaron mediante el Real Decreto Ley 11/2020.

Sin embargo, esta suspensión desahucio por vulnerabilidad social, está sujeta a unas características y parámetros:

  • Debe ser el inquilino o el abogado de éste quien la pida
  • Hay tiempo para pedir la suspensión del lanzamiento hasta que termine el nuevo plazo, es decir hasta septiembre del presente año
  • Acreditar la situación de especial vulnerabilidad
  • Se dan 10 días para que el propietario declare si de acordarse la situación, él se quedaría en situación de especial vulnerabilidad
  • Tras ello, los servicios sociales en 10 días establecen unos informes acerca de la situación de cada uno, y el juzgado decidirá

¿Cuales son los documentos que acreditan la vulnerabilidad social?

Cómo venimos comentando, es necesario probar la situación de vulnerabilidad social para entrar dentro de los parámetros de especial vulnerabilidad en desahucio. Los documentos necesarios para probar la vulnerabilidad social son:

  • Para aquellos casos de situación legal de desempleo necesitaremos aportar el certificado expedido por el SEPE, las mutuas que colaboran con la SS o el Instituto Social de la Marina
  • En los casos que cesan la actividad de trabajadores por cuenta propia, necesitaremos aportar el certificado expedido por AEAT o quien sea el órgano competente en la Comunidad Autónoma
  • certificado de empadronamiento de todas las personas que forman parte de la unidad familiar. 

De esta forma, quedará acreditada la vulnerabilidad social, siendo así posible la suspensión desahucios por vulnerabilidad social. 

marzo 4, 2022 Suspensión desahucios por vulnerabilidad social, Uncategorized No comments yet
Prorroga de contrato de alquiler

Prórroga de contrato de alquiler

Los contratos de alquiler se establecen por una duración determinada, pero cuando llega el fin de contrato de alquiler aparece la figura de la prórroga de contrato de alquiler, con lo que no siempre se deberá buscar una nueva vivienda.  

La duración del contrato de alquiler

En España, la duración del contrato de alquiler viene establecida en la LAU. Sin embargo, existe cierta libertad entre las partes para que determinen cuál será la duración de ese contrato de alquiler. 

Con ello, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece una duración mínima de 5 años para los contratos de alquiler. Sin embargo, son muchas las ocasiones en las que se puede hacer una prórroga de un contrato de alquiler. 

En aquellos casos en que las partes firmen un contrato inferior a 5 años, cuando llegue la fecha de finalización del contrato, se realizará una prórroga de contrato de alquiler de forma automática, y lo será hasta que se lleguen a los 5 años de duración mínima, siempre que no se notifique la voluntad de rescindir el contrato de arrendamiento antes. 

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Artículo 9 Ley Arrendamientos Urbanos

¿Qué sucede al fin del contrato de alquiler? La Prórroga tácita del contrato

Cuando finaliza un contrato de alquiler, las partes pueden decidir si bien revocan y finalizan el contrato de alquiler, o bien deciden establecer una prórroga del contrato de alquiler. La prórroga arrendamiento de vivienda se dará en los supuestos establecidos por ley. 

Los requisitos que establece el art. 10 de la LAU para la prórroga tácita son los siguientes:

  • El contrato de arrendamiento debe encontrarse vencido. Esto quiere decir que deben de haber transcurridos los 5 años de la duración del contrato
  • No se debe haber comunicado la intención de NO renovar por cualquiera de las partes
  • El inquilino debe seguir viviendo en la inmueble 

La prórroga tácita se dará de forma automática por 1 año. Ahora bien, la prórroga contrato de alquiler por un año no opera indefinidamente. ¿Cuántas veces se puede prorrogar un contrato de alquiler? La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que un máximo de 3 veces. 

¿Se puede hacer una prórroga del contrato de alquiler?

Como venimos diciendo, se establece en la LAU que la duración contratos de alquiler va a depender de lo que acuerden las partes (propietario e inquilino). Eso sí, su duración mínima va a ser de cinco años o de siete años para el caso de que el propietario sea una persona jurídica. 

Sin embargo, ¿se puede hacer una prórroga de un contrato de alquiler? Sí se puede hacer una prórroga de contrato de alquiler. Por ello, y para responder a la pregunta de cómo prorrogar un contrato de alquiler, nos atenderemos al artículo 10 LAU. 

Dicho artículo dispone que, cuando se haya superado este límite, si ninguna de las partes se pronuncia al respecto, se hará una prórroga contrato de alquiler vivienda de manera automática. En cuanto al tiempo, será una prórroga contrato alquiler por un año. Así sucesivamente hasta un máximo de tres veces. 

Dicha prórroga de contrato de alquiler se aplica tanto para el plazo de tres años como para el plazo de cinco años. Y, tras estas sucesivas prórrogas hasta un máximo de tres veces, por lo que tres años, se pasará a una situación de tácita reconducción. 

¿Cuántas veces se puede prorrogar un contrato de alquiler? La tácita reconducción 

En el presente apartado resolveremos la siguiente cuestión: ¿cuántas veces se puede prorrogar un contrato de alquiler? Ello, se encuentra regulado en el artículo 1566 CC, y opera bajo el nombre de tácita reconducción. 

Se entra en una situación de tácita reconducción si, llegado el fin de contrato de alquiler, transcurren quince días y suceden dos hechos:

  • el arrendatario ha estado en el inmueble durante esos quince días sin devolver las llaves
  • el arrendador en ningún momento le ha comunicado su intención de qué devuelva el inmueble

Si se cumplen estos requisitos, se realizará una renovación automática del contrato de alquiler, es decir, un nuevo contrato en tácita reconducción. Esta prórroga de contrato de alquiler contendrá las mismas condiciones que el anterior contrato. 

Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1577 y 1581, a menos que haya precedido requerimiento.

Artículo 1566 del Código Civil

Entonces, ¿qué es mejor prorrogar o hacer un nuevo contrato de alquiler?

Llegada al fin de contrato de alquiler, nos surge la cuestión de si es mejor prorrogar o hacer un nuevo contrato de alquiler.

Para proceder a la renovación contrato de alquiler, debemos haber agotado todas las prórrogas de contrato de alquiler, y que siga habiendo una voluntad de mantener la relación contractual. 

En este caso, cuando las partes no han manifestado la voluntad de finalizar el arrendamiento y las prórrogas de contrato de alquiler han finalizado, el contrato de alquiler quedará renovado automáticamente por la tácita reconducción. 

Sin embargo, cuando se realiza un nuevo contrato existe la posibilidad de que el arrendador pueda modificar las cláusulas del mismo, existiendo la posibilidad de que se aumente la renta, extremo que no sucede cuando se prorroga el contrato ya que siguen rigiendo todas y cada una de las cláusulas originarias del primer contrato.

febrero 25, 2022 Prorroga de contrato de alquiler, Uncategorized No comments yet
preaviso fin contrato arrendamiento vivienda

El Preaviso en el fin del contrato de arrendamiento de vivienda

Una de las cuestiones que más dudas crea en relación a un contrato de arrendamiento es con cuánta antelación hay que comunicar el fin del contrato alquiler. En este artículo trataremos de clarificar todas las dudas sobre el preaviso fin contrato de arrendamiento de vivienda.

El preaviso en un contrato de arrendamiento

Al firmar un contrato de arrendamiento, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la duración será la que libremente pacten las partes. 

Sin embargo, si la duración es inferior a cinco años llegado el vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años.

Es decir, podemos decir que existe una duración mínima de 5 años. Asimismo, existe la posibilidad de prorrogar este contrato hasta un máximo de 3 años más mediante prórrogas anuales. Aunque también existe la posibilidad de finalizarlo antes.

1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

La cuestión de cómo finalizar el contrato de arrendamiento está sujeta a unos plazos y formalidades que se deberán cumplir cuando queramos finalizar el contrato de arrendamiento. Lo que sucede es que el preaviso para el fin contrato de arrendamiento vivienda es diferente según si somos arrendador o inquilino. 

Veremos en los siguientes puntos cuáles son estas cuestiones. 

¿Con cuánto tiempo de antelación hay que avisar al inquilino?

Ante la pregunta de con cuánto tiempo de antelación hay que avisar al inquilino para la comunicación de rescisión de contrato, la ley establece un plazo general de preaviso de 4 meses de antelación al fin del contrato. Ahora bien, debemos analizar varios puntos: 

  • El propietario no dispone de tanta libertad como el inquilino para finalizar el contrato de arrendamiento antes de tiempo
  • El propietario deberá dar un preaviso fin contrato de arrendamiento de vivienda de 4 meses antes de la finalización del contrato de arrendamiento, o bien de 2 meses en casos de fuerza mayor

Sin embargo, establece el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos la posibilidad que tiene el arrendador de finalizar el contrato antes de tiempo cuando exista la necesidad de recuperar la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares.

En este caso, el preaviso fin contrato de arrendamiento vivienda será de 2 meses. 

Y si soy inquilino, ¿con cuánto tiempo se debe avisar al arrendador?

¿Con cuánto tiempo se debe avisar al arrendador? La LAU también contempla la posibilidad de que el inquilino dé por finalizado el contrato antes de la duración pactada, siempre que se cumpla con el correspondiente preaviso del contrato de arrendamiento.

El tiempo de preaviso fin contrato de arrendamiento vivienda está regulado en el artículo 11 de la LAU. El mismo, ofrece la posibilidad de comunicar el fin contrato de alquiler en cualquier momento siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos: 

  • Llevar como mínimo 6 meses de contrato de arrendamiento
  • Avisar al propietario con al menos 30 días de antelación a la fecha que se quiere dejar el inmueble

Esta comunicación fin contrato arrendamiento se tendrá que hacer de manera fehaciente, es decir, que pruebe o de fe de manera inequívoca. Por ello, es conveniente comunicar fin contrato alquiler con burofax.

En el caso de que el inquilino quiera terminar el contrato de arrendamiento antes de los 6 meses, por lo que sin cumplir con ese preaviso fin contrato de arrendamiento vivienda, tendrá éste que indemnizar al propietario. 

¿Qué debe contener la comunicación del fin del contrato de arrendamiento?

Igual de importante es que se cumpla el plazo del preaviso fin contrato de arrendamiento vivienda, como que se cumplan las formalidades de la comunicación del fin del contrato de alquiler.

Ello es porque se da a conocer a la otra parte, ya sea inquilino o arrendador, que se quiere poner fin al contrato de arrendamiento que existe. Es por ello, que la mejor forma de hacerlo es por escrito.

Cuando se quiera poner fin al alquiler, cuando éste está llegando a su fin, se deberá hacer mediante una carta fin de alquiler. Esta carta de no renovación de contrato de alquiler deberá contener como mínimo los siguientes datos:  

  • Lugar, fecha y hora donde se pondrá fin el contrato de arrendamiento
  • Establecer el lugar para la entrega de llaves y proceder a la firma del documento que ponga fin al contrato

Además, es importantísimo cerciorarse que la otra parte ha recibido la comunicación rescisión de contrato, dado que podría ser motivo de incumplimiento y podría traernos problemas el no cumplir con todas estas formalidades.

¿Qué pasa si el inquilino no se va?

Otro supuesto distinto al preaviso fin contrato de arrendamiento vivienda es que llegue la terminación del contrato de arrendamiento. Este el momento en el cual el arrendatario debe abandonar el inmueble.

Podemos encontrarnos ante la situación que el inquilino no se va, pues es en este instante cuando el propietario puede interponer una demanda de desahucio por expiración del plazo. Pero, para ello, se ha de cumplir con los periodos de prórroga que la ley establece de hasta los 3 o 5 años. 

Si bien es cierto que un contrato de arrendamiento suele tener una duración de un año prorrogable, el propietario no puede iniciar el procedimiento de desahucio hasta que el contrato cumple 3 o 5 años. 

Por ello, ante la pregunta cómo finalizar contrato de arrendamiento, va a ser en el plazo expuesto que podrá interponer la demanda de desahucio si el inquilino no se va. Mandando antes un burofax al inquilino comunicando su intención de no prorrogar el contrato. 

 

febrero 15, 2022 El Preaviso en el fin del contrato de arrendamiento de vivienda, Uncategorized No comments yet
¿Cómo rescindir un contrato de alquiler por parte del propietario?

¿Cómo rescindir un contrato de alquiler por parte del propietario?

Es habitual que un contrato de alquiler se mantenga durante el tiempo establecido por las partes. Sin embargo, siendo inquilino o propietario puedo cancelar un contrato arrendamiento antes de tiempo. En este blog veremos cómo rescindir un contrato de alquiler por parte del propietario. 

¿Se puede rescindir un contrato de alquiler?

En numerosas ocasiones cuando somos parte de un contrato de alquiler nos preguntamos si se puede rescindir un contrato de alquiler. La respuesta es sí. Tanto el inquilino como el propietario pueden extinguir contrato alquiler. 

Sí se puede rescindir un contrato de alquiler. Ante un contrato de alquiler, el arrendatario y el propietario pactan una serie de obligaciones. Así, en caso de incumplimiento de alguna obligación establecida en el contrato se podrá terminar el contrato de alquiler. 

  • El arrendatario puede rescindir el contrato a los 6 meses del inicio del mismo, sin disponer de unas causas tasadas en la Ley como sucede con la rescisión contrato alquiler por el arrendador
  • El propietario únicamente lo podrá hacer por alguna de las causas tasadas por ley. En el siguiente apartado nos centramos en cómo rescindir un contrato de alquiler por parte del propietario

«El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.«

Artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

¿Cuándo se puede rescindir un contrato de alquiler de vivienda? Causas de rescisión contrato alquiler

A la pregunta de cuándo se puede rescindir un contrato de alquiler de vivienda, hay que matizar que el hecho de extinguir el contrato alquiler, se encuentra regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos. 

Por lo que, hay que destacar que no se puede terminar el contrato alquiler de cualquier forma y cuando el propietario quiera, sino que existen unos requisitos de cómo rescindir un contrato de alquiler por parte del propietario. 

Las causas de rescisión del contrato alquiler por parte del propietario son las siguientes:

  • La falta de pago de la renta o de cualquier otra cantidad
  • La falta de haber abonado la fianza o su actualización. Cuando cuando no se haya pagado la fianza del alquiler se podrá rescindir contrato alquiler por el arrendador
  • El inquilino ha realizado obras en la vivienda sin que el propietario haya otorgado su consentimiento, o bien haya provocado daños en el inmueble de forma voluntaria
  • El subarrendamiento de la vivienda
  • Por haberse realizado en la vivienda actividades molestas, insalubres nocivas, peligrosas o ilícitas 
  • Darle a la vivienda un uso diferente del que se ha pactado por contrato
  • Necesidad de recuperar la vivienda para el uso personal. Siempre que se haya previsto en el contrato

Existe una causa especial para rescindir el contrato alquiler por el arrendador: cuándo éste necesite la vivienda para hacer uso de ella.

Es decir, si el propietario tiene la necesidad de hacer uso de la vivienda de forma habitual se puede rescindir un contrato de alquiler. Aunque, deberá notificarlo de forma fehaciente con al menos 2 meses de antelación al inquilino. 

[…]

3. Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

¿Qué pasa cuando se rescinde un contrato de alquiler?

Como ya hemos expuesto, rescindir un contrato de alquiler implica extinguir el contrato alquiler. Por lo que, la ley, ofrece esa posibilidad de desistir/terminar contrato alquiler antes de la fecha estipulada en el contrato.

En la posición de rescisión contrato alquiler por parte del arrendador, y habiéndose cumplido alguna de las causas tasadas expuestas de cómo rescindir un contrato de alquiler por parte del propietario, son dos los documentos que se deberá de formalizar: 

  • Un acuerdo de terminación con liquidación. Es de mutuo acuerdo, por lo que al extinguir contrato de alquiler, el inquilino devuelve las llaves y el propietario devuelve la fianza. 
  • Un acuerdo de terminación con retención de la fianza. Se puede dar en los casos en que no hay acuerdo entre las partes por ser una de las causas establecidas en la ley

El propietario únicamente lo podrá hacer por alguna de las causas tasadas por ley. En el siguiente apartado nos centramos en cómo rescindir un contrato de alquiler por parte del propietario. 

¿Cómo rescindir un contrato de alquiler por parte del inquilino?

Por su parte, también podemos encontrarnos en la situación de rescisión del contrato de alquiler por el arrendatario, siendo así el inquilino quien pone fin al contrato. Veremos que en este caso no es igual a cómo rescindir un contrato de alquiler por parte del propietario. 

La ley permite que el inquilino pueda cancelar contrato alquiler una vez hayan transcurridos al menos seis meses de contrato. Debemos destacar tres cuestiones en este caso:

  • Se deberá informar de que se quiere extinguir el contrato alquiler con una antelación mínima de 30 días, en defecto de pacto
  • Los 6 primeros meses son de obligado cumplimiento
  • Puede darse que las partes pacten algún tipo de indemnización cuando se den este tipo de situaciones, y siempre deberá constar en el contrato

Queda patente la diferencia entre cómo rescindir un contrato de alquiler por parte del propietario y cómo rescindir contrato alquiler por parte del inquilino, siendo que el propietario debe atender a unas causas establecidas en la ley, mientras que el inquilino debe únicamente atender al plazo establecido legalmente. 

febrero 4, 2022 Uncategorized No comments yet
Reclamar fianza alquiler

Reclamar fianza alquiler

Son muchas las consultas relacionadas con reclamar la fianza de alquiler. En este artículo vamos a dar unas pautas a seguir para cuando el propietario no devuelve la fianza. Se resolverán cuestiones en relación a la fianza y, cómo reclamar fianza de alquiler. 

¿Para qué sirve la fianza de un alquiler?

Una pregunta común ante un alquiler es para qué sirve la fianza de alquiler. Por fianza entendemos aquella garantía que se usa para asegurar el cumplimiento de una obligación. 

Así que, la fianza del contrato de alquiler se usa como garantía en el caso que existan posibles desperfectos que el inquilino realice en la vivienda, o incluso por falta de pago. El propietario de la vivienda podrá reclamar la fianza alquiler en el momento de perfeccionar el contrato arrendamiento de fincas urbanas, como es el alquiler.

Ahora bien, en la Ley de arrendamientos urbanos la fianza está regulada y determinada en el artículo 36. Este artículo nos dice que el importe de la fianza del alquiler vivienda será de una mensualidad de la renta. 

1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Artículo 36.1 Ley Arrendamientos Urbanos

Y ¿dónde se deposita la fianza de un alquiler?

Para poder reclamar la fianza alquiler establecida en el contrato, ésta se debe determinar y cobrar durante la firma del contrato de alquiler. La pregunta que nos hacemos entonces es dónde se deposita la fianza de alquiler. 

Hay dos particularidades a tener en cuenta:

  • El depósito deberá realizarse en las oficinas del organismo oficial
  • El inquilino tiene el derecho de solicitar el justificante del deposito al propietario una copia

En Cataluña, por ejemplo, se podrá depositar el importe de la fianza por Internet, en las cámaras de la propiedad urbana o bien en el INCASOL.

Hay un plazo de 2 meses para realizar el ingreso de la fianza desde el momento de la firma del contrato.

Al finalizar el contrato de arrendamiento ¿es obligatorio devolver el importe de la fianza?

Una vez finalizado el contrato de arrendamiento, el arrendador tiene la obligación de devolver el importe de la fianza, siempre y cuando se hayan cumplido las obligaciones recogidas en el contrato y la vivienda se haya devuelto en el estado pactado por las partes en el contrato. 

Cuando ha finalizado el contrato, y se tiene justificante entrega de llaves por parte de inquilino, el arrendador dispone de 1 mes para comprobar el estado del inmueble, y la posible existencia de desperfectos, así como del pago de todos los suministros.

Tras este plazo, si el inmueble está en buenas condiciones, se deberá devolver el importe de la fianza. Si se demora más de este plazo, el arrendador deberá pagar los intereses legales, y el inquilino podrá reclamar fianza alquiler judicialmente, siendo la misma una deuda a su favor.

Sin embargo, también puede darse que el inquilino haya causado algún desperfecto en la vivienda. En estos casos, el arrendador puede reclamar la fianza de alquiler y no devolver el importe de la fianza en su totalidad. 

Entonces, ¿cuáles son los motivos para no devolver la fianza?

No en todos los casos va a ser posible reclamar la fianza del alquiler. En este apartado expondremos los motivos para no devolver la fianza por parte del propietario.

Así, el propietario puede quedarse con la fianza cuando el inquilino incumple con sus obligaciones (artículo 27 LAU), en resumen:

  • Daños en la vivienda 
  • Finalizar el contrato antes de lo estipulado
  • No estar al corriente de pago (ya sea de rentas o suministros)
  • Obras sin el correspondiente permiso 

Debido a la función que desempeña el importe fianza alquiler vivienda, en tanto a soporte que garantiza el cumplimiento correcto por parte del inquilino, no se podrá reclamar fianza alquiler en el caso de incumplir con las obligaciones mencionadas. 

Ello no quita la posibilidad de devolver el importe de la fianza en su totalidad, puesto que existe la posibilidad de, tras arreglar los desperfectos o cubrir con los gastos, parte del importe puede ser devuelto. 

¿Cuánto tiempo tiene el arrendador para devolver la fianza?

Una vez finalizado el contrato de alquiler, el propietario debe devolver el importe de la fianza. Para saber cuánto tiempo tiene el arrendador para devolver la fianza debemos acudir a la Ley. 

La ley de arrendamientos urbanos nos dice que el propietario tiene un período de 30 días a contar desde el momento en que se ha extinguido el contrato y se han entregado las llaves, y si se demora deberá atender a los intereses generados. 

Nos podemos encontrar en el caso de que el propietario no devuelve la fianza. Si nos encontramos ante esta situación el inquilino podrá interponer una demanda para reclamar fianza alquiler. 

Si el propietario no devuelve la fianza, ¿qué puedo hacer? 

Estos son los pasos a seguir para reclamar fianza de alquiler. 

  • Hablar con el arrendador. Es la primera solución amistosa con tal de que se nos pueda devolver el importe de la fianza
  • Si tras reclamar fianza alquiler de manera amistosa el propietario no devuelve la fianza, se procederá a enviar un burofax solicitando formalmente la devolución del importe fianza alquiler vivienda. Es fundamental para el caso que se acabe acudiendo a los tribunales

A todo esto, se ha de tener en cuenta cuanto tiempo tiene el arrendador para devolver la fianza. De acuerdo con el artículo 36 de la ley arrendamientos urbanos, dispone de 1 mes desde que haya recuperado la posesión del inmueble. 

En el plazo mencionado, se valorará por parte del propietario si existen motivos para no devolver la fianza. En este sentido, el inquilino debe esperar ese mes para enviar el burofax reclamando la fianza del contrato de alquiler. Y, posteriormente plantear una reclamación ante el juzgado. 

 

enero 28, 2022 Reclamar fianza alquiler, Uncategorized No comments yet
Desahucio por impago de alquiler

¿Qué hacer ante el impago del alquiler? Desahucio por impago de alquiler

Son muchas las ocasiones en las que el inquilino de nuestro piso deja de pagar la renta y sigue viviendo en la vivienda. Es por ello que muchas personas se preguntan si se puede hacer un desahucio por impago de alquiler, y en este artículo responderemos a ello. 

Ante un impago de alquiler ¿se puede desahuciar un piso alquilado?

El desahucio es un procedimiento judicial destinado a que el propietario de un inmueble recupere su vivienda. Por tanto, el procedimiento de desahucio se deberá empezar cuando el inquilino permanece más tiempo del pactado o cuando se da un impago de alquiler. 

Es por ello que hablamos del desahucio por impago de alquiler, y es que, ante un impago de alquiler, la ley establece que se puede desahuciar un piso alquilado.

Con ello, cuando el inquilino deja de abonar las rentas, el propietario puede:

Es importante remarcar que para iniciar el procedimiento de desahucio por impago de alquiler se deberá contar con un abogado y un procurador. 

Antes de interponer una demanda de desahucio por falta de pago, ¿puedo hacer algo?

Antes de interponer una demanda desahucio por falta de pago, el propietario puede intentar adoptar otras vías antes que la judicial. Por ejemplo llevar a cabo un documento de reconocimiento de deuda, junto a un calendario de pagos, el cumplimiento del cual condicione a la efectividad del arrendamiento. Si estas otras vías no dan resultado, será entonces cuando se puede desahuciar un piso alquilado. 

¿Qué puede hacer el propietario?

  • Hablar con el inquilino y pedir formalmente que desaloje el inmueble o que abone la deuda alquiler que tiene pendiente
  • Para hacer la reclamación formal, es pertinente enviar un burofax impago alquiler al inquilino. Este burofax se deberá aportar como prueba en vía judicial de la previa reclamación extrajudicial
  • Si el inquilino no atiende al requerimiento extrajudicial realizado, deberemos contratar un abogado para recurrir a la vía judicial e interponer la preceptiva demanda de desahucio por falta de pago

Será cuando acudamos a la vía judicial, se iniciará el procedimiento de desahucio por impago de alquiler, con la finalidad de recuperar la vivienda y el importe de las rentas debidas. Nunca debemos recurrir a la fuerza para intentar desalojar al inquilino. 

El procedimiento de desahucio por impago de rentas

El procedimiento de desahucio por impago de rentas empieza cuando el propietario interpone la demanda de desahucio por impago de alquiler. El propietario deberá interponer la demanda de desahucio por falta de pago ante el juzgado del lugar donde se encuentra el mueble alquilado. 

Una vez hemos interpuesto la demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas, se requerirá al inquilino para que en un plazo de 10 días:

  • Pague la totalidad de la deuda pendiente, siempre que se encuentre aún dentro del plazo para poder subsanar y enervar el desahucio
  • Desaloje el inmueble
  • Tiene la posibilidad de oponerse a la demanda de desahucio de forma motivada

Podemos encontrarnos ante la situación en que el inquilino abandone la vivienda, pero que el impago del alquiler de vivienda aún persista. En estos casos, el procedimiento sólo seguirá para la reclamación de la deuda. 

¿Qué debe contener la demanda de desahucio por falta de pago?

Como se ha expuesto anteriormente, en la demanda desahucio por falta de pago, es obligatoria la intervención de Abogado y Procurador, tal y como establece artículo 23 de la LEC y el artículo 31 de la LEC . Y ello, independientemente de la cuantía de la demanda.

Además, se puede acumular junto a la demanda de desahucio por impago de alquiler, la reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas. De acuerdo con el artículo 437.4 LEC , se permite ejercer ambas acciones, la de desahucio y reclamación de rentas. 

[…]

4. No se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, salvo las excepciones siguientes:

[…]

3.ª La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho.

[…]

Artículo 437.4 Ley de Enjuiciamiento Civil

El contenido básico que debe contener la demanda por impago de alquiler se puede resumir en el siguiente:

  • El contrato de arrendamiento
  • Descripción de los hechos
  • Los recibos impagados, lo que probará el impago de alquiler vivienda
  • El burofax reclamando el impago de alquiler y su acuse de recibo. Ello demuestra la obligación del propietario de acudir al proceso de desahucio por impago de alquiler en vía judicial
  • Fundamentos de derecho, determinados por el abogado encargado de redactar la demanda de desahucio por impago de alquiler

¿Cuánto tarda un desahucio por impago?

Esta es una cuestión que no se puede determinar fácilmente. Es complicado establecer una duración determinada y exacta para los procedimientos de desahucio por impago de alquiler. Ahora bien, el tiempo aproximado por el que se puede resolver el desahucio será de 3 a 5 meses desde la demanda desahucio por falta de pago.

Ahora bien, podemos encontrar situaciones en las que el proceso pueda demorarse unos 2 o 3 meses más cuando el inquilino, con intención de dilatar el procedimiento de desahucio, se oponga a la demanda y solicite un abogado de oficio. 

Como en muchas ocasiones, dependerá de la carga de trabajo del tribunal y de la actuación de los abogados. Será importante en el momento del lanzamiento judicial que se realice por parte del juzgado un detalle exhaustivo del estado de la vivienda para futuras reclamaciones por daños. 

enero 23, 2022 ¿Qué hacer ante el impago del alquiler? Desahucio por impago de alquiler, Uncategorized No comments yet