Los contratos de alquiler se establecen por una duración determinada, pero cuando llega el fin de contrato de alquiler aparece la figura de la prórroga de contrato de alquiler, con lo que no siempre se deberá buscar una nueva vivienda.  

La duración del contrato de alquiler

En España, la duración del contrato de alquiler viene establecida en la LAU. Sin embargo, existe cierta libertad entre las partes para que determinen cuál será la duración de ese contrato de alquiler. 

Con ello, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece una duración mínima de 5 años para los contratos de alquiler. Sin embargo, son muchas las ocasiones en las que se puede hacer una prórroga de un contrato de alquiler. 

En aquellos casos en que las partes firmen un contrato inferior a 5 años, cuando llegue la fecha de finalización del contrato, se realizará una prórroga de contrato de alquiler de forma automática, y lo será hasta que se lleguen a los 5 años de duración mínima, siempre que no se notifique la voluntad de rescindir el contrato de arrendamiento antes. 

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Artículo 9 Ley Arrendamientos Urbanos

¿Qué sucede al fin del contrato de alquiler? La Prórroga tácita del contrato

Cuando finaliza un contrato de alquiler, las partes pueden decidir si bien revocan y finalizan el contrato de alquiler, o bien deciden establecer una prórroga del contrato de alquiler. La prórroga arrendamiento de vivienda se dará en los supuestos establecidos por ley. 

Los requisitos que establece el art. 10 de la LAU para la prórroga tácita son los siguientes:

• El contrato de arrendamiento debe encontrarse vencido. Esto quiere decir que deben de haber transcurridos los 5 años de la duración del contrato
• No se debe haber comunicado la intención de NO renovar por cualquiera de las partes
• El inquilino debe seguir viviendo en la inmueble 

La prórroga tácita se dará de forma automática por 1 año. Ahora bien, la prórroga contrato de alquiler por un año no opera indefinidamente. ¿Cuántas veces se puede prorrogar un contrato de alquiler? La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que un máximo de 3 veces. 

¿Se puede hacer una prórroga del contrato de alquiler?

Como venimos diciendo, se establece en la LAU que la duración contratos de alquiler va a depender de lo que acuerden las partes (propietario e inquilino). Eso sí, su duración mínima va a ser de cinco años o de siete años para el caso de que el propietario sea una persona jurídica. 

Sin embargo, ¿se puede hacer una prórroga de un contrato de alquiler? Sí se puede hacer una prórroga de contrato de alquiler. Por ello, y para responder a la pregunta de cómo prorrogar un contrato de alquiler, nos atenderemos al artículo 10 LAU. 

Dicho artículo dispone que, cuando se haya superado este límite, si ninguna de las partes se pronuncia al respecto, se hará una prórroga contrato de alquiler vivienda de manera automática. En cuanto al tiempo, será una prórroga contrato alquiler por un año. Así sucesivamente hasta un máximo de tres veces. 

Dicha prórroga de contrato de alquiler se aplica tanto para el plazo de tres años como para el plazo de cinco años. Y, tras estas sucesivas prórrogas hasta un máximo de tres veces, por lo que tres años, se pasará a una situación de tácita reconducción. 

¿Cuántas veces se puede prorrogar un contrato de alquiler? La tácita reconducción 

En el presente apartado resolveremos la siguiente cuestión: ¿cuántas veces se puede prorrogar un contrato de alquiler? Ello, se encuentra regulado en el artículo 1566 CC, y opera bajo el nombre de tácita reconducción. 

Se entra en una situación de tácita reconducción si, llegado el fin de contrato de alquiler, transcurren quince días y suceden dos hechos:

• el arrendatario ha estado en el inmueble durante esos quince días sin devolver las llaves
• el arrendador en ningún momento le ha comunicado su intención de qué devuelva el inmueble

Si se cumplen estos requisitos, se realizará una renovación automática del contrato de alquiler, es decir, un nuevo contrato en tácita reconducción. Esta prórroga de contrato de alquiler contendrá las mismas condiciones que el anterior contrato. 

Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1577 y 1581, a menos que haya precedido requerimiento.

Artículo 1566 del Código Civil

Entonces, ¿qué es mejor prorrogar o hacer un nuevo contrato de alquiler?

Llegada al fin de contrato de alquiler, nos surge la cuestión de si es mejor prorrogar o hacer un nuevo contrato de alquiler.

Para proceder a la renovación contrato de alquiler, debemos haber agotado todas las prórrogas de contrato de alquiler, y que siga habiendo una voluntad de mantener la relación contractual. 

En este caso, cuando las partes no han manifestado la voluntad de finalizar el arrendamiento y las prórrogas de contrato de alquiler han finalizado, el contrato de alquiler quedará renovado automáticamente por la tácita reconducción. 

Sin embargo, cuando se realiza un nuevo contrato existe la posibilidad de que el arrendador pueda modificar las cláusulas del mismo, existiendo la posibilidad de que se aumente la renta, extremo que no sucede cuando se prorroga el contrato ya que siguen rigiendo todas y cada una de las cláusulas originarias del primer contrato.