¿Me pueden obligar a vender mi parte de la casa?

¿Me pueden obligar a vender mi parte de la casa?

Son numerosas las ocasiones en que hay varios propietarios sobre unos bienes comunes, y uno de los propietarios quiere vender mientras que el otro no. Pero,¿me pueden obligar a vender mi parte de la casa? En este artículo hablamos sobre ello. 

¿Puede un juez obligar a vender un piso propiedad compartida por varias personas? 

Una de las grandes preguntas que nos hacemos cuando tenemos una propiedad compartida es si puede un juez obligar a vender un piso propiedad compartida por varias personas

Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.

Artículo 400 Código Civil

Únicamente cuando no hay acuerdo entre los propietarios, me pueden obligar a vender mi parte de la casa, acudiendo a la vía judicial. Es en estos casos en los que se puede vender una propiedad si un propietario no quiere, ya que ante la imposibilidad de llegar a un acuerdo, se acude a la vía judicial para vender.

El procedimiento judicial para la venta de copropiedad de inmueble acabará siempre, a falta de acuerdo entre los comuneros, en la subasta pública. A su vez, existen unas características determinadas para estos procedimientos:

  • Pueden participar tanto los propietarios como terceros
  • Los terceros deben abonar el 30% del precio del inmueble en un depósito
  • Si el propietario es quien finalmente se queda con el inmueble se le descontará del precio final su parte de propiedad

Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio. […]

Artículo 404 Código Civil

La extinción del condominio. ¿Qué es, y para qué sirve?

¿Qué es un condominio? Es la titularidad compartida entre dos o más personas de un bien determinado. Esta situación de copropiedad puede extinguirse cuando cualquiera de los titulares lo pida, ya que es un derecho irrenunciable de cualquier propietario. 

 ¿Cuáles son las causas de extinción? 

  • Por voluntad de los propietarios, donde se dan situaciones en las que uno renuncia a favor del otro propietario
  • Por la venta de la cosa común a un tercero, dándose un reparto de lo obtenido entre los propietarios
  • Por la división de la cosa común. En este caso se establecen unas cuotas indemnizatorias en función de la participación que cada propietario tenía

¿Cuáles son los impuestos a pagar en la extinción de condominio? 

Una vez extinguido el condominio, el siguiente paso es la tributación por ello. Y es que la extinción del condominio conlleva el pago de unos impuestos. No estamos ante transmisiones patrimoniales, por lo que tributará por el AJD, es decir, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. 

Aunque me pueden obligar a vender mi parte de la casa, y esto resulta ser una transmisión patrimonial, en el caso del condominio no está sujeto al régimen del Impuesto sobre transmisiones patrimoniales, sino al de los Actos Jurídicos Documentados

Se tributa por el 1% o 1,5% de cada valor adjudicado en base al valor actual de la vivienda, todo ello según la comunidad autónoma en la que se encuentre.

Copropiedad herencia. Los proindivisos sobre viviendas que forman parte de una herencia

La copropiedad por herencia en relación a los proindivisos sobre viviendas que forman parte de una herencia es la situación donde una propiedad se hereda por partes.

Puede llegar el momento en el que uno de los herederos quiera vender su parte. Imaginemos, hay dos propietarios y uno quiere vender y otro no.

Se podrá proceder a la venta de copropiedad inmueble. Ello no significa que el heredero que no quiera vender lo tenga que hacer, sino que, esta copropiedad por herencia pasará a ser del nuevo comprador. Se situará por tanto, en lugar del antiguo heredero

Sin embargo, ante esta situación aparece la figura del Retracto legal, el cual permite al copropietario hacer la misma oferta que el tercero para adjudicarse el bien.

El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos.

Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.

Artículo 1522 Código Civil

¿Qué opciones tengo cuando hay dos propietarios y uno quiere vender y otro no? 

Para vender un inmueble deben haber dado el consentimiento todos los propietarios, por lo que no se puede obligar a vender a un copropietario. Por ello, no me pueden obligar a vender mi parte  de la casa, como hemos comentado, solamente, un juez podrá, mediante un procedimiento judicial de división de la cosa común.

Por ello, es importante intentar llegar a un acuerdo sobre cómo poner fin a la situación de comunidad

  • Liquidar la copropiedad, es decir, extinción del condominio, que puede ser a favor de uno de los propietarios
  • Alquilar la vivienda, de forma que se mantiene la copropiedad de la vivienda
  • Vender la vivienda de forma que se produce la extinción del condominio en ese momento

Finalmente, recordar que ante la venta de copropiedad inmueble es importante saber que el heredero o copropietario que no quiere vender tiene el derecho preferente de compra ante a cualquier comprador