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El Preaviso en el fin del contrato de arrendamiento de vivienda

Una de las cuestiones que más dudas crea en relación a un contrato de arrendamiento es con cuánta antelación hay que comunicar el fin del contrato alquiler. En este artículo trataremos de clarificar todas las dudas sobre el preaviso fin contrato de arrendamiento de vivienda.

El preaviso en un contrato de arrendamiento

Al firmar un contrato de arrendamiento, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la duración será la que libremente pacten las partes. 

Sin embargo, si la duración es inferior a cinco años llegado el vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años.

Es decir, podemos decir que existe una duración mínima de 5 años. Asimismo, existe la posibilidad de prorrogar este contrato hasta un máximo de 3 años más mediante prórrogas anuales. Aunque también existe la posibilidad de finalizarlo antes.

1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

La cuestión de cómo finalizar el contrato de arrendamiento está sujeta a unos plazos y formalidades que se deberán cumplir cuando queramos finalizar el contrato de arrendamiento. Lo que sucede es que el preaviso para el fin contrato de arrendamiento vivienda es diferente según si somos arrendador o inquilino. 

Veremos en los siguientes puntos cuáles son estas cuestiones. 

¿Con cuánto tiempo de antelación hay que avisar al inquilino?

Ante la pregunta de con cuánto tiempo de antelación hay que avisar al inquilino para la comunicación de rescisión de contrato, la ley establece un plazo general de preaviso de 4 meses de antelación al fin del contrato. Ahora bien, debemos analizar varios puntos: 

  • El propietario no dispone de tanta libertad como el inquilino para finalizar el contrato de arrendamiento antes de tiempo
  • El propietario deberá dar un preaviso fin contrato de arrendamiento de vivienda de 4 meses antes de la finalización del contrato de arrendamiento, o bien de 2 meses en casos de fuerza mayor

Sin embargo, establece el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos la posibilidad que tiene el arrendador de finalizar el contrato antes de tiempo cuando exista la necesidad de recuperar la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares.

En este caso, el preaviso fin contrato de arrendamiento vivienda será de 2 meses. 

Y si soy inquilino, ¿con cuánto tiempo se debe avisar al arrendador?

¿Con cuánto tiempo se debe avisar al arrendador? La LAU también contempla la posibilidad de que el inquilino dé por finalizado el contrato antes de la duración pactada, siempre que se cumpla con el correspondiente preaviso del contrato de arrendamiento.

El tiempo de preaviso fin contrato de arrendamiento vivienda está regulado en el artículo 11 de la LAU. El mismo, ofrece la posibilidad de comunicar el fin contrato de alquiler en cualquier momento siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos: 

  • Llevar como mínimo 6 meses de contrato de arrendamiento
  • Avisar al propietario con al menos 30 días de antelación a la fecha que se quiere dejar el inmueble

Esta comunicación fin contrato arrendamiento se tendrá que hacer de manera fehaciente, es decir, que pruebe o de fe de manera inequívoca. Por ello, es conveniente comunicar fin contrato alquiler con burofax.

En el caso de que el inquilino quiera terminar el contrato de arrendamiento antes de los 6 meses, por lo que sin cumplir con ese preaviso fin contrato de arrendamiento vivienda, tendrá éste que indemnizar al propietario. 

¿Qué debe contener la comunicación del fin del contrato de arrendamiento?

Igual de importante es que se cumpla el plazo del preaviso fin contrato de arrendamiento vivienda, como que se cumplan las formalidades de la comunicación del fin del contrato de alquiler.

Ello es porque se da a conocer a la otra parte, ya sea inquilino o arrendador, que se quiere poner fin al contrato de arrendamiento que existe. Es por ello, que la mejor forma de hacerlo es por escrito.

Cuando se quiera poner fin al alquiler, cuando éste está llegando a su fin, se deberá hacer mediante una carta fin de alquiler. Esta carta de no renovación de contrato de alquiler deberá contener como mínimo los siguientes datos:  

  • Lugar, fecha y hora donde se pondrá fin el contrato de arrendamiento
  • Establecer el lugar para la entrega de llaves y proceder a la firma del documento que ponga fin al contrato

Además, es importantísimo cerciorarse que la otra parte ha recibido la comunicación rescisión de contrato, dado que podría ser motivo de incumplimiento y podría traernos problemas el no cumplir con todas estas formalidades.

¿Qué pasa si el inquilino no se va?

Otro supuesto distinto al preaviso fin contrato de arrendamiento vivienda es que llegue la terminación del contrato de arrendamiento. Este el momento en el cual el arrendatario debe abandonar el inmueble.

Podemos encontrarnos ante la situación que el inquilino no se va, pues es en este instante cuando el propietario puede interponer una demanda de desahucio por expiración del plazo. Pero, para ello, se ha de cumplir con los periodos de prórroga que la ley establece de hasta los 3 o 5 años. 

Si bien es cierto que un contrato de arrendamiento suele tener una duración de un año prorrogable, el propietario no puede iniciar el procedimiento de desahucio hasta que el contrato cumple 3 o 5 años. 

Por ello, ante la pregunta cómo finalizar contrato de arrendamiento, va a ser en el plazo expuesto que podrá interponer la demanda de desahucio si el inquilino no se va. Mandando antes un burofax al inquilino comunicando su intención de no prorrogar el contrato.